池辺法律事務所では、不動産会社・不動産事業者から、不動産事業に関する契約書の作成・レビュー、日常的な法律相談、顧客・取引先との紛争対応についてご相談を受けています。
当事務所が取り扱うのは、売買、賃貸借、仲介、管理といった日常的な不動産取引だけではありません。プロパティマネジメント（PM）、マスターリース・転貸、不動産管理処分信託、信託受益権の譲渡、共同事業など、複数の事業者と契約が関係する不動産の保有・運用についても、取引の構造を踏まえて契約内容を検討しています。
大規模な不動産の運用では、所有者、信託受託者、アセットマネージャー、プロパティマネージャー、マスターレッシーなど、それぞれ異なる立場の事業者が関与します。そのため、一つの契約書だけを切り離して確認するのではなく、不動産事業の仕組みや関係当事者の役割を把握したうえで、依頼者がどのような権利を持ち、どのような義務やリスクを負うのかを検討することが重要です。
一方で、不動産会社の法務は、大規模な取引だけで完結するものでもありません。仲介業務における顧客とのトラブル、契約書や特約の確認、賃貸借・物件管理をめぐる問題など、日々の業務の中でも法的な判断が必要になります。
当事務所では、複雑な不動産取引に関する契約のレビューから、不動産会社の日常的な法律相談、実際にトラブルが発生した場合の交渉・訴訟まで、不動産事業に関する法務を幅広く取り扱っています。
不動産の運用・管理に関する契約書の作成・レビュー
不動産の運用・管理では、複数の事業者が異なる役割を担い、それぞれの契約が組み合わさって一つの事業が成り立っていることがあります。
そのため、契約書を確認する際にも、個々の条項が有利か不利かを見るだけでは十分ではありません。取引全体の構造や他の契約との関係を踏まえ、依頼者が実際に担う業務と契約上の義務が一致しているか、どこまで責任を負うことになるのかを確認する必要があります。
当事務所では、実際の事業内容や依頼者の立場を確認したうえで、不動産の運用・管理に関する契約書の作成・レビュー、契約条件についての法的な検討を行っています。
プロパティマネジメント（PM）契約
プロパティマネジメント業務には、テナント対応、賃料等の請求・収受、建物の維持管理、修繕への対応、所有者等への報告など、様々な業務が含まれます。
PM契約では、こうした業務のうち何を受託するのかを明確にするだけでなく、PM会社にどこまでの権限が与えられるのか、費用を誰が負担するのか、問題が生じた場合に誰が責任を負うのかなどを、実際の運用に即して定めることが重要です。
当事務所では、プロパティマネジメント（PM）契約について、実際の業務内容や所有者その他の関係当事者との役割分担を踏まえた契約書の作成・レビューを行っています。
マスターリース契約・転貸借契約
不動産を賃借したうえでテナントへ転貸する事業では、所有者とのマスターリース契約と、各テナントとの転貸借契約が相互に関係します。
賃料、契約期間、修繕、原状回復、契約解除といった個々の条件だけでなく、マスターリース契約と転貸借契約の内容に齟齬がないか、マスターリース契約が終了した場合に転貸借関係をどのように処理するのかといった点まで確認する必要があります。
当事務所では、マスターリース契約・転貸借契約について、取引全体の構造や依頼者の立場を踏まえた契約書の作成・レビューを行っています。
信託・REIT等が関係する不動産取引の契約レビュー
大規模な不動産の保有・運用では、不動産そのものを直接保有・売買するだけでなく、不動産を信託し、その信託受益権を保有・譲渡する仕組みが利用されることがあります。REITその他の不動産運用の仕組みが関係し、多数の事業者が契約関係に入ることもあります。
こうした案件では、通常の不動産売買や賃貸借とは異なる契約関係が形成されています。そのため、個々の契約書を読む前提として、誰が不動産を所有し、誰が運用・管理を担い、依頼者がその中でどのような立場にあるのかを把握することが必要になります。
当事務所では、既に組成・検討されている取引スキームを前提として、その構造や関係当事者の役割を確認したうえで、依頼者が締結する契約の内容や法的リスクを検討しています。
不動産管理処分信託契約
不動産管理処分信託では、不動産の所有権が受託者へ移転し、受託者が信託契約に従って不動産を管理・処分します。
そのため、契約のレビューに当たっては、信託の目的や受託者の権限だけでなく、不動産の管理・処分、費用負担、信託期間、信託終了時の取扱いなど、信託契約によって形成される権利義務を取引全体との関係で確認する必要があります。
当事務所では、不動産管理処分信託契約について、依頼者が関係する取引の構造を踏まえた契約内容のレビューを行っています。
不動産信託受益権の譲渡に関する契約
信託を利用した不動産取引では、不動産そのものではなく、不動産を信託したことによって生じる信託受益権が取引の対象となることがあります。
当事務所では、不動産信託受益権やその持分の譲渡に関する契約について、対象となる信託関係や取引条件、依頼者の立場を踏まえた契約レビューを行っています。
なお、当事務所が不動産ファンドやREITの組成そのものを行うものではありません。既に組成・検討されている取引の仕組みを理解し、その中で依頼者が締結する契約について、依頼者の立場から法的な検討を行います。
不動産の共同事業・共同開発に関する契約
複数の事業者が共同して不動産事業を行う場合には、外部の取引先との契約だけでなく、共同事業者間でどのように意思決定を行い、利益とリスクを分担するのかを定めておくことが重要です。
事業開始時には各社の利害が一致していても、事業が進むにつれて、業務分担、費用負担、利益の分配、追加投資、重要事項の意思決定などについて意見が分かれることがあります。
また、一方の事業者が事業から離脱したい場合や、当初予定していた事業を継続できなくなった場合に、どのように関係を解消するのかも問題となります。
当事務所では、不動産に関する共同事業者間の協定書その他の契約について、事業の内容や目的、各当事者の役割、利益関係を確認したうえで、契約書の作成・レビューを行っています。
不動産売買・賃貸借・仲介・管理に関する法律相談・紛争対応
当事務所が取り扱う不動産法務は、大規模な不動産の運用や複雑な契約に限られません。
不動産会社の日常業務では、不動産売買、賃貸借、仲介、物件管理などについて、様々な法律問題が発生します。
例えば、不動産仲介では、取引後に顧客から「説明を受けていない」「聞いていた内容と違う」「仲介会社にも責任がある」などと主張され、仲介会社に対して損害賠償が請求されることがあります。
このような紛争では、契約書や重要事項説明書だけを確認しても、仲介会社の法的責任を判断できるとは限りません。媒介契約の内容、取引に至った経緯、担当者が把握していた事実、顧客に対して実際に行った説明、メールやメッセージ等の記録を確認し、どのような説明義務があったのか、その義務を果たしていたのか、主張されている損害との因果関係が認められるのかを検討する必要があります。
売買や賃貸借、物件管理についても、契約条件、契約不適合、賃料滞納、修繕、原状回復、契約解除などをめぐって、取引相手や顧客との紛争が生じることがあります。
当事務所では、不動産会社からの日常的な法律相談のほか、顧客や取引先からクレームや損害賠償請求を受けた場合の対応、相手方との交渉、訴訟その他の紛争対応まで取り扱っています。
不動産会社の顧問弁護士として日常の法律相談に対応
不動産会社の顧問弁護士に求められるのは、大きな紛争が発生したときの対応だけではありません。
むしろ日常的には、「この契約書をこのまま締結してよいか」「相手方から修正案が来たが受け入れてよいか」「この特約は入れられるか」「顧客からこのような要求を受けたが、どこまで応じる必要があるか」「この説明をしておけば足りるか」といった、その場で判断しなければならない問題を気軽に確認できることに顧問弁護士の意味があります。
一つ一つの問題について、その都度弁護士を探し、会社の事業内容やこれまでの経緯から説明するのは効率的ではありません。日頃から相談を受けている弁護士であれば、会社がどのような事業を行い、どのような契約を使用しているのかを踏まえて相談を受けることができます。
また、不動産会社を経営するうえで生じる法律問題は、不動産取引に限られません。従業員との労働問題やハラスメント、顧客からの過度な要求、取引先との契約、債権回収などについても、企業として対応する必要があります。
池辺法律事務所では、不動産法務に加え、契約法務、労働法務、コンプライアンス、企業間紛争などを取り扱っています。そのため、個々の不動産取引だけでなく、不動産会社そのものの企業法務を継続的に相談できる顧問弁護士としてサポートすることができます。
「まだ紛争にはなっていないが、一度確認しておきたい」という段階で相談できることも、顧問契約のメリットです。契約締結前の確認や顧客への回答をする前の相談によって、問題の発生や拡大を防げることがあります。
不動産法務についてご相談ください
池辺法律事務所では、PM契約・マスターリース契約等の不動産の管理・運用に関する契約、信託等を利用した不動産取引、共同事業に関する契約から、不動産会社の日常的な法律相談、顧客・取引先との交渉・訴訟まで対応しています。
「新しい不動産事業を始めるので契約関係を確認したい」「相手方から提示された契約書について自社のリスクを確認したい」「顧客とのトラブルについて対応を相談したい」「日常的に相談できる顧問弁護士を探している」といったご相談も可能です。
個別の契約書レビューや紛争についてはスポットで、日常的な法律相談や継続的な契約レビューについては顧問契約で対応することができます。
不動産事業に関する法律問題について、どのような形で弁護士に依頼すべきか決まっていない段階でも、ご相談いただけます。